關于對《處理國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的意見》公開征求意見的通知
溫縣黨政門戶網站www.eju58.com 發布日期:2019-08-14 15:51 責任編輯:溫縣黨政門戶網站管理員
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為妥善解決我縣國有建設用地上不動產登記工作中的歷史遺留問題,切實保護產權人的合法權益,化解社會矛盾,維護社會和諧穩定,我們起草了《處理國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的意見(征求意見稿)》,現向社會公開征求意見。公眾可以在2019年8月30日前,通過以下途徑和方式提出意見。

1. 將意見發送至電子郵箱:wxbdcdjj@126.com。

2.以信函方式將意見郵寄至:黃河路31號溫縣自然資源局。

3.以書面形式將意見送至縣自然資源局。聯系人:張星,聯系電話:15239161000。



溫縣自然資源局

2019年8月14日



溫縣人民六合人家

關于處理國有建設用地上不動產登記

歷史遺留問題的意見



各鄉鎮人民六合人家(街道辦事處),縣產業聚區管委會,縣六合人家各有關部門及單位:

為妥善解決我縣國有建設用地上不動產登記工作中的歷史遺留問題,切實保護產權人的合法權益,化解社會矛盾,維護社會和諧穩定,根據《中華人民共和國物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》和《關于做好當前不動產登記工作的指導意見》(豫國土資規〔2016〕11號)等有關規定,結合我縣實際,提出如下意見:

一、處理原則

(一)尊重歷史,實事求是。國有建設用地上不動產登記相關問題處理工作應堅持尊重歷史、實事求是,從維護群眾合法權益的角度出發,積極尋求妥善的處理辦法,切實把人民群眾的利益放在首位,努力化解社會矛盾,有效推進社會和諧穩定。

(二)依法依規,提高效率。各職能部門在處理相關問題時,要密切配合,細化工作方案,簡化辦事程序,加快速度,提高工作效率。

(三)先期辦理,證繳分離。實行“證繳分離”原則。開發建設單位欠繳規費和土地出讓價款、越界超占國有建設用地的,有關單位要督促其限期補辦相關手續和繳清相關規費;在保留追繳權和處理權的同時,不影響持有《房屋所有權證》的購房者對房屋交易和抵押等不動產登記手續的辦理。

(四)先易后難,逐個解決。處理不動產登記遺留問題,應當把握主次矛盾,根據資料完善情況,分類逐步推進,謹防問題堆積。

二、處理范圍

本意見適用于文件印發之日前我縣國有建設用地上產權不完整的項目,具體如下:

1.使用國有土地且已辦理房屋所有權證的商業(商服)和住宅用地,但未完善用地手續的;

2.已辦理國有土地使用手續的商業(商服)、住宅和工業項目,因規劃、竣工驗收等手續不全而無法辦理房屋所有權證書的。

三、申請主體

(一)原開發建設單位存在的,由原開發建設單位提出申請。

(二)原開發建設單位不存在的,按以下方式申請:

1.原房地產開發企業已被吊銷營業執照或已注銷且無承繼單位,確實無法確定申請主體的,可以由購房者或業主代表、業主委員會提出申請。

2.六合人家機關、事業單位、國有企業自行開發建設或利用自有土地與其他單位聯建的,由原單位申請;原單位不存在的,由承繼單位或主管單位申請。

3.由兩個或兩個以上單位合作開發建設的房地產項目,合作一方(多方)已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位的,可以由剩余方申請。

4.無法確定申請主體的,由房地產項目所在鄉鎮人民六合人家(街道辦事處)提出申請。

5.個人在國有建設用地上自建的房屋,由本人直接提出申請,并提供原用地批準文件、清理隱形市場有關資料或原項目用地單位的證明材料等。

四、土地權屬來源確認

對房屋已登記、土地未登記的住宅小區、單位家屬院和直管公房,辦理不動產登記時,按下列方式處理:

(一)申請人能提供或者能查詢到土地權屬來源文件的,按照權屬來源文件批準的內容,由不動產登記機構進行權籍調查并公告,公告無異議的,據實登記。權屬來源文件沒有載明批準用途的,按實際用途進行登記。權屬來源文件載明為出讓土地,但沒有簽訂土地出讓合同和未能提供土地出讓金繳納憑證的,一律按照國有劃撥用地登記。

(二)申請人無法提供且不動產登記機構經查詢無土地權屬來源文件的,由不動產登記機構進行權籍調查,經公告無異議的,按建筑物基底所占面積設立宗地,辦理劃撥性質的不動產權證書。申請人提供有規劃手續的按照規劃用途進行登記,申請人未能提供規劃手續的按照現狀用途進行登記。

上述權籍調查結果由不動產登記機構在溫縣黨政門戶網站、不動產所在地、不動產登記大廳進行公告,公告期為15個工作日。公告期間有異議的,應在異議事項解決后再辦理土地信息登記。

五、相關問題的處置意見

(一)關于劃撥國有建設用地上房產相關問題的處置意見

1、對涉及劃撥土地上的房屋,房屋所有權人申請不動產變更、繼承、抵押等情形的,可仍保留原劃撥土地的性質,按原批準的土地使用范圍落宗辦理不動產登記;除上述情況之外,其他劃撥土地轉移須按下述規定繳納土地出讓金。

2、權利人申請轉移登記時,按照現行基準地價平均值的一定比例繳納土地使用權出讓金、相關稅費后,辦理出讓性質的不動產權證書。不再履行報批程序和土地使用權出讓審批手續,由自然資源部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同并收繳土地出讓金。

(1)個人獨院(自建房)住宅用地繳納土地出讓金標準為:現行基準地價平均值×40%×土地面積。

(2)住宅樓住戶繳納土地出讓金標準為:現行基準地價平均值×40%×分攤土地面積,分攤土地面積以實際測繪面積為準。土地使用年限起始期為該宗地內第一套房屋上市交易之日起計算,其土地性質變更為出讓。

3、劃撥國有建設用地使用權未經批準不得單獨抵押,但權利人以依法取得的建(構)筑物進行抵押的,劃撥土地使用權可與建(構)筑物一并抵押,不再辦理審批手續。在辦理不動產抵押登記時可依據《城市房地產管理法》第51條之規定,在不動產登記證明附記欄注記:“該不動產的土地使用權為劃撥土地使用權,依法拍賣房地產,或通過其他方式依法實現抵押權時,應首先補繳土地出讓金及相關稅費后,抵押權人方可優先受償”。

(二)關于房屋、土地登記信息不一致遺留問題的處置意見

1、對于房地權利主體不一致土地的處置意見

對已分別辦理土地、房屋登記手續,房屋發生轉移,但土地未及時轉移登記的,房地權利人自愿達成一致的,持相關稅費憑證,直接辦理登記;若存在找不到原土地權利人、未見土地使用證原件等現象,由不動產登記機構直接公告注銷土地證,經公告無異議的,辦理變更登記。

2、對于房地用途不一致房屋的處置意見

不動產統一登記前,房產證和土地證記載的房屋規劃用途和土地用途不一致,當事人申請轉移登記的,根據河南省國土資源廳《關于做好當前不動產登記工作的指導意見》(豫國土資規〔2016〕11號)文件之規定,不動產登記機構按照原證書記載的用途登記,不動產權證書用途欄的記載形式為“土地用途/房屋規劃用途”。

3、關于房屋越界建設問題的處理意見

對建筑物超出宗地界址進行跨宗建設,且權利人已取得房屋所有權證書或已經按規劃建設的,按照“證繳分離”原則,可先予辦理購房者的不動產登記手續。在土地價款未繳清之前不予辦理開發建設單位自有部分不動產抵押登記或者轉移登記手續。按以下四種情形分別辦理:

(1)越界土地為同一權利人的

①所建房屋屬于同一規劃建設的且土地用途一致的,按房屋主體所在宗地落宗,土地使用年限和用途按房屋主體所在宗地確定,標注超出范圍。

②所建房屋屬于同一規劃建設但土地用途不一致的,經規劃核實核驗所在宗地落宗,土地使用年限和用途按房屋規劃所在宗地確定,標注超出范圍。

(2)越界土地屬不同權利人的

①越界土地未經登記且無權屬糾紛,越界面積不超過該幢樓所占基底面積5%的,直接辦理不動產登記;越界面積超過該幢樓所占基底面積5%的,對其違法行為處理完畢后再行辦理。

②越界土地已經登記的,占壓雙方需同時申請,被占壓土地權利人出具知悉權利被侵占并同意維持現狀的說明,按房屋未越界部分所轄宗地落宗,登記簿和證書附記欄同時注明情況,宗地圖標注清楚。若占壓的土地證被注銷且無承繼單位的,按本條第①款執行。

4、對于不動產登記中涉及宗地面積分攤的處置意見

宗地上的建筑物設定不動產單元時,經權籍調查后,對建筑物在宗地批準范圍內的予以分攤;建筑物超出宗地批準范圍的,先按合法的土地面積進行分攤,超出部分待處理后再進行分攤。

(三)對于土地已登記,房屋登記手續未辦理的處置意見

1. 開發建設單位提供建設工程符合規劃及房屋已經竣工的材料后辦理不動產權證書;對于之前老開發項目及住宅樓部分手續不完善且大部分住戶已辦理《房屋所有權證》,現申請房屋所有權登記的,可延用原辦理房產證提交資料辦理。持購房收據、購房合同或相關證明、相關稅費等資料申請辦理不動產登記。

2. 個人自建房屋(個人獨院)提供建設工程符合規劃(個人對建房情況進行說明,自然資源部門認可)及房屋已經竣工的材料和相關稅費繳納憑證后辦理不動產權證書。

(四)關于不動產首次登記中規劃許可遺留問題的處置意見

1、權利人申請規劃核實,自然資源部門出具規劃核實意見。存在未批先建或批建不一致等情形的,先依法處理并補繳建筑物相關規費、基金后,再出具規劃核實意見。

2、個人自建房屋(個人獨院)不再收取有關罰款、基金和規費。

(五)關于不動產首次登記中工程竣工驗收遺留問題的處置意見(開發小區項目除外)

不動產房屋首次登記時應提交竣工驗收備案資料,但因歷史原因無法進行竣工驗收的,可提交縣住建部門認可有資質的工程質量檢測或房屋安全鑒定機構出具的房屋質量安全鑒定報告。原房屋開發企業或建設單位不存在的,由權利人申請委托辦理。相關鑒定檢測機構對出具的結論負責,并承擔相應的法律責任。

住建部門要及時將第三方鑒定檢測機構的備案信息與不動產登記機構進行信息共享。

六、組織領導及相關要求

(一)成立小組,確保成效

成立由縣長任組長,主管自然資源的副縣長任副組長,各相關單位為成員的溫縣解決不動產登記歷史遺留問題工作領導小組。領導小組下設辦公室,具體按照領導小組要求,負責全縣國有建設用地上不動產歷史遺留問題的組織和實施工作。

(二)明確職責,合力推進

各成員單位要按照“誰主管、誰負責”的原則,切實履行本部門職責,認真落實領導小組明確的工作任務,相互支持,密切配合,形成合力,充分發揮協同一致的作用。在工作中,不動產登記機構將存在的問題以書面形式上報領導小組辦公室,領導小組辦公室要及時向各成員單位反饋問題情況,由各成員單位根據部門職責具體落實。對反饋問題推諉扯皮或不正確履行職責,影響工作進展,損害行政相對人合法權益的,追究相關責任。

(三)尊重歷史,提高認識

認真解決處理國有建設用地上不動產登記相關問題,是構建和諧社會、維護社會穩定、為民辦實事的重要舉措。各部門務必站在講政治、顧大局、維穩定的高度,切實采取措施,抓好處理工作。

(四)加強監管,維護穩定

對不屬于本次處理范圍的房地產項目,各部門應嚴格把關,不得擅自搭車,違規辦理。對違反有關法律、法規開發建設房地產,激發群眾上訪或者煽動業主上訪的企業或個人,依法予以嚴肅查處,并將違法違規企業有關情況納入誠信檔案向社會公布,讓失信企業無立足之地。

在處理相關問題過程中,如產生法律糾紛,可通過司法途徑予以解決。在本意見中未涉及到的不動產登記事項,可依據河南省國土資源廳《關于做好當前不動產登記工作的指導意見》(豫國土資規﹝2016﹞11號)辦理。

本意見自印發之日起生效,有效期暫定兩年。若實施中與上級部門新出臺的相關規定不一致的,按照上級部門出臺的相關規定執行。

未盡事宜一事一議,另行處理。

附件:溫縣解決不動產登記歷史遺留問題工作領導小組成員名單


溫縣人民六合人家

2019年8月7日


附件

溫縣解決不動產登記歷史遺留問題工作

領導小組成員名單

組 長:李培華 縣六合人家縣長

副組長:張曉軍 縣六合人家副縣長

成 員:焦海東 縣產業集聚區管委會副主任

鄭祥瑞 縣紀委副書記、監察委副主任

侯立峰 縣六合人家辦公室副主任

陸保剛 縣法院副院長

郭振中 縣檢察院副檢察長

張永勝 縣財政局局長

吉長城 縣住房城鄉建設局局長

張世奇 縣自然資源局局長

?;?縣房管中心主任

李建黨 縣稅務局副局長

劉澤溫 縣市場監管局局長

趙占文 縣司法局法制室主任

領導小組下設辦公室,辦公室設在縣自然資源局,張世奇同志兼任辦公室主任。

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